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ℹ️ Aviso: Esta herramienta ofrece cálculos orientativos y no vinculantes. Las condiciones reales dependen del análisis de cada entidad financiera. Los tipos impositivos por CCAA están actualizados a 2026 según fuentes públicas; pueden existir bonificaciones adicionales no contempladas. Madoberia no es intermediario financiero ni comercializa hipotecas.

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado por el propio inmueble que se compra. Si el deudor no paga, el banco puede ejecutar la garantía y quedarse con la vivienda. En España, las hipotecas suelen estructurarse mediante el sistema francés de amortización, que garantiza una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo.

La cuota incluye dos componentes: una parte de intereses (calculada sobre el capital pendiente) y una parte de capital amortizado. Al principio pagas más intereses; al final del préstamo, casi toda la cuota es amortización de capital.

El coste real de una hipoteca no se resume en la cuota mensual. Hay que sumar los gastos de compraventa (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación) que pueden suponer entre el 8% y el 15% del precio de la vivienda según la comunidad autónoma. Por eso es fundamental calcularlos antes de decidir cuánto puedes pedir al banco.

La fórmula del sistema francés

La cuota mensual constante (C) se calcula con la siguiente fórmula:

C = P · i / (1 − (1 + i)^(−n))

Donde P es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). Nuestro simulador aplica esta fórmula exacta y construye el cuadro de amortización mes a mes.

Gastos de compra por Comunidad Autónoma (ITP 2026)

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el gasto más variable al comprar una vivienda de segunda mano. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo y puede aplicar reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas VPO.

Comunidad Autónoma Tipo general ITP Reducciones principales
Andalucía7%3,5% para <35 años, VPO o discapacidad (≤250k€)
Aragón8–10% (tramos)3% primera vivienda <35 años (≤150k€)
Asturias8–10% (tramos)3% primera vivienda (≤160k€)
Baleares8–13% (tramos)4% primera vivienda habitual (≤270.151€)
Canarias6,5% IGICIGIC en lugar de IVA en obra nueva
Cantabria9%5% primera vivienda (≤120k€)
Castilla-La Mancha9%4% primera vivienda (≤180k€) para jóvenes y otros
Castilla y León8–10% (tramos)0,01% jóvenes en municipios pequeños (≤135k€)
Cataluña10–11% (tramos)5% primera vivienda <32 años (≤150k€)
Ceuta6%3% vivienda habitual de residentes
Com. Valenciana10%4% familia numerosa / discapacidad
Extremadura8–11% (tramos)3% primera vivienda (≤122k€)
Galicia8%3% menores de 32 años o discapacidad
La Rioja7%5% primera vivienda (≤150k€)
Madrid6%3,5% <35 años; bonif. 10% vivienda habitual (≤250k€)
Melilla6%3% vivienda habitual de residentes
Murcia8%3% primera vivienda (≤150k€)
Navarra6%5% familias con ≥2 hijos
País Vasco4–7% (foral)2,5% familia numerosa en Bizkaia; AJD exento

Fuentes: boletines oficiales autonómicos, AEAT autonómicas e Idealista (2026). Nuestro simulador aplica los tipos correctos según los criterios de cada CCAA.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa?
Como norma general, necesitas ahorrar entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda: el 20% para la entrada (los bancos financian hasta el 80%), más un 10–12% para los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría y tasación). Nuestro simulador calcula los gastos reales según tu CCAA antes de determinar cuánto capital pedirás al banco.
¿Qué es el TIN y el TAE de una hipoteca?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje anual que el banco cobra por el dinero prestado. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los costes del préstamo (comisión de apertura, etc.). Al comparar hipotecas, el TAE es el dato clave porque refleja el coste real.
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca fija, variable y mixta?
La hipoteca fija mantiene el mismo TIN toda la vida, con cuotas estables. La hipoteca variable aplica un diferencial sobre el Euríbor 12m, por lo que la cuota cambia cada revisión. La hipoteca mixta combina un período inicial a tipo fijo seguido de un tramo variable.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?
El Euríbor 12m es la referencia más usada en hipotecas variables españolas. Si sube, tu cuota sube en la próxima revisión; si baja, tu cuota baja. Nuestro simulador obtiene el valor en tiempo real del Banco Central Europeo (BCE) y lo usa automáticamente en los cálculos.
¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda de segunda mano?
Al comprar una vivienda de segunda mano pagas: ITP (entre el 4% y el 13% según la CCAA), notaría de compraventa (600–1.200 €), Registro de la Propiedad (400–700 €), gestoría (300–500 €) y tasación (250–600 €). Los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019.
¿Qué es el ITP y cuánto se paga en mi comunidad autónoma?
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto autonómico que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. Varía desde el 6% en Madrid, Navarra y Ceuta hasta el 13% en las Baleares. Hay reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, VPO y municipios despoblados. Consúltalas en nuestro simulador seleccionando tu CCAA y perfil.
¿Cuántos años puedo pedir de hipoteca?
El plazo máximo habitual es 30 años; algunos bancos llegan a 40 años. La mayoría exige que la hipoteca esté pagada antes de que el titular cumpla 75 años. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta el total de intereses pagados.
¿La cuota no debe superar qué porcentaje de mis ingresos?
El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos del hogar. Por encima de ese umbral el riesgo de impago aumenta y muchos bancos denegarán la hipoteca. Nuestro simulador incluye un semáforo de endeudamiento si introduces tus ingresos mensuales.
¿Qué bonificaciones puedo negociar con el banco?
Los bancos ofrecen reducciones del TIN (entre 0,05% y 0,30% cada una) por domiciliar la nómina, contratar seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta de crédito activa o alarma del hogar. Nuestro simulador te muestra el TIN efectivo y el ahorro real con cada combinación.
¿Quién paga los gastos de formalización de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, el banco asume: notaría de la escritura de hipoteca, Registro de la Propiedad, gestoría y el AJD (Actos Jurídicos Documentados). El cliente solo paga la tasación (250–600 €). Los gastos de compraventa siguen siendo del comprador.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
El sistema francés garantiza una cuota mensual constante. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses y muy poco capital. Al final del préstamo ocurre lo contrario. La fórmula es: C = P · i / (1 − (1+i)^−n). Es el sistema más usado en España por su previsibilidad.
¿Qué es la amortización anticipada y cuándo conviene?
La amortización anticipada consiste en devolver capital extra antes del vencimiento. Puedes elegir reducir la cuota (mantienes el plazo) o reducir el plazo (mantienes la cuota). Reducir el plazo suele ahorrar más intereses. La comisión máxima legal en hipotecas variables es del 0,25% los 3 primeros años.