Cómo calcular tu hipoteca en 2026: cuota, TAE y gastos explicados
Contratar una hipoteca es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Sin embargo, la mayoría de compradores firman sin entender bien qué están firmando. Esta guía te explica, con números reales, cómo calcular la cuota mensual, qué significa el TAE, cuánto te costarán los gastos reales y cuál es la diferencia práctica entre hipoteca fija, variable y mixta en 2026.
Al final encontrarás nuestro simulador de hipoteca gratuito que calcula todo esto automáticamente con los datos reales de tu comunidad autónoma y el Euríbor en tiempo real.
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca?
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación para primera vivienda habitual y el 70% para segunda residencia. El 20% restante debes aportarlo como entrada. Pero el esfuerzo real es mayor, porque tienes que cubrir también los gastos de compraventa:
- Entrada: 20% del precio de compra
- ITP o IVA: 4–13% según la comunidad autónoma
- Notaría de compraventa: 600–1.200 €
- Registro de la Propiedad: 400–700 €
- Gestoría: 300–500 €
- Tasación: 250–600 € (obligatoria, la paga el comprador)
En total, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda. Para una vivienda de 250.000 €, eso son entre 75.000 y 87.500 €. Para una de 350.000 €, entre 105.000 y 122.500 €.
Además, el banco comprobará que tus ingresos sean suficientes: la cuota mensual no debería superar el 35% de tus ingresos netos (criterio del Banco de España). Por encima de ese umbral, la mayoría de entidades denegarán la operación.
Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca
La cuota de una hipoteca en España usa el sistema francés de amortización: cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo. La fórmula es:
Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)−n)
Donde:
- Capital: dinero que pides al banco
- i: tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12)
- n: número total de cuotas (años × 12)
Ejemplo real: hipoteca de 200.000 € al 3,5% TIN durante 25 años:
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Capital prestado | 200.000 € |
| TIN mensual | 3,5% ÷ 12 = 0,2917% |
| Número de cuotas | 25 × 12 = 300 |
| Cuota mensual | 1.001 € |
| Total pagado | 300.300 € |
| Total de intereses | 100.300 € (50% extra sobre el capital) |
Reducir el plazo a 20 años sube la cuota a 1.160 €/mes pero los intereses totales caen a 78.400 €. Alargarlo a 30 años baja la cuota a 898 €/mes pero los intereses suben a 123.280 €. El impacto del plazo es enorme: 5 años más de hipoteca pueden suponer más de 20.000 € adicionales en intereses.
TIN y TAE: la diferencia que puede costarte miles de euros
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje anual que el banco cobra por el dinero prestado. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además la comisión de apertura y cualquier coste periódico vinculado. El TAE es el dato que permite comparar hipotecas de distintos bancos de forma justa.
| Oferta | TIN | Comisión apertura | TAE |
|---|---|---|---|
| Banco A | 3,20% | 0% | 3,25% |
| Banco B | 2,90% | 1,0% (2.000 €) | 3,20% |
| Banco C | 3,00% | 0,5% (1.000 €) | 3,10% |
En este ejemplo, el Banco B tiene el TIN más bajo pero el TAE más alto: el descuento en tipo queda absorbido por la comisión de apertura. Sin comparar la TAE, podrías elegir la hipoteca más cara sin darte cuenta.
Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir en 2026
Con el Euríbor en torno al 2,4% en 2026 (tras el máximo del 4,16% en octubre de 2023), las hipotecas variables recuperan atractivo frente a las fijas. Pero la decisión depende de tu perfil de riesgo y tu situación financiera:
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Constante toda la vida | Euríbor + diferencial | Fijo X años, luego variable |
| Cuota mensual | Siempre igual | Cambia cada 6 o 12 meses | Estable al inicio, luego cambia |
| TIN típico 2026 | 3,0–3,8% | Euríbor + 0,5–1,2% | 2,8–3,3% (tramo fijo) |
| Riesgo | Bajo (cuota previsible) | Alto si el Euríbor sube | Moderado |
| Mejor si… | Priorizas estabilidad | El Euríbor baja más | Plazo fijo inicial largo (10+ años) |
Para comparar las tres opciones con tus datos exactos, usa el Comparador 3-en-1 de nuestro simulador: calcula en paralelo cuota, TAE y coste total para hipoteca fija, variable y mixta.
El Euríbor en 2026 y cómo afecta a tu cuota
El Euríbor a 12 meses es el índice de referencia de las hipotecas variables en España. Subió del −0,5% en 2022 hasta el 4,16% en octubre de 2023, y desde entonces el Banco Central Europeo (BCE) ha iniciado una bajada progresiva. En abril de 2026 se sitúa en torno al 2,45%.
Impacto en una hipoteca variable de 200.000 € a Euríbor + 0,99% y 25 años:
| Escenario Euríbor | TIN resultante | Cuota mensual | Variación |
|---|---|---|---|
| Euríbor −1% (1,45%) | 2,44% | 882 € | −112 € |
| Euríbor actual (2,45%) | 3,44% | 994 € | — |
| Euríbor +1% (3,45%) | 4,44% | 1.107 € | +113 € |
| Euríbor +2% (4,45%) | 5,44% | 1.223 € | +229 € |
Nuestro simulador obtiene el Euríbor en tiempo real del BCE y lo aplica automáticamente. La sección de Escenarios Euríbor te muestra el impacto de siete variaciones distintas sobre tu cuota para que puedas planificar distintos escenarios.
Los gastos de compraventa: ITP por comunidad autónoma
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el gasto más variable de la compra de una vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma y puede suponer entre el 4% y el 13% del precio. En obra nueva se aplica IVA (10%) + AJD en lugar del ITP (y el AJD lo paga el banco desde la Ley 5/2019).
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP | Tipo reducido más destacado |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 3,5% para menores de 35 años (≤250.000 €) |
| Cataluña | 10–11% (tramos) | 5% para menores de 32 años (≤150.000 €) |
| Andalucía | 7% | 3,5% jóvenes, VPO o discapacidad ≥33% |
| Com. Valenciana | 10% | 4% familia numerosa o discapacidad |
| País Vasco | 4–7% (foral) | 2,5% familia numerosa en Bizkaia |
| Galicia | 8% | 3% menores de 32 años o discapacidad |
| Baleares | 8–13% (tramos) | 4% primera vivienda habitual (≤270.151 €) |
| Canarias | 6,5% IGIC | IGIC en lugar de IVA en obra nueva |
| Castilla y León | 8–10% (tramos) | 0,01% jóvenes en municipios pequeños (≤135.000 €) |
| Aragón | 8–10% (tramos) | 3% primera vivienda menor de 35 años (≤150.000 €) |
Nuestro simulador aplica el tipo correcto —incluyendo reducciones por edad, familia numerosa, discapacidad, VPO y municipios despoblados— al seleccionar tu CCAA y perfil.
El cuadro de amortización explicado
El cuadro de amortización muestra, mes a mes, cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses. Al principio pagas sobre todo intereses; al final, casi todo es capital:
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.001 € | 583 € | 418 € | 199.582 € |
| 60 (año 5) | 1.001 € | 534 € | 467 € | 176.700 € |
| 150 (año 12,5) | 1.001 € | 445 € | 556 € | 148.200 € |
| 240 (año 20) | 1.001 € | 285 € | 716 € | 95.600 € |
| 300 (año 25) | 1.001 € | 3 € | 998 € | 0 € |
Entender esta progresión te ayuda a decidir cuándo conviene hacer una amortización anticipada: cuanto antes la hagas, más intereses te ahorras porque reduces la base sobre la que se calculan los futuros intereses.
Cómo reducir el coste total de tu hipoteca
Amortización anticipada: reducir plazo o reducir cuota
Aportar capital extra te da dos opciones:
- Reducir cuota: la cuota mensual baja, el plazo se mantiene. Mejora tu liquidez mensual.
- Reducir plazo: pagas antes y ahorras más intereses. Recomendado si tu situación financiera es estable.
Ejemplo concreto: amortizar 10.000 € extra en el año 5 de una hipoteca de 200.000 € al 3,5% a 25 años ahorra aproximadamente 8.200 € en intereses y acorta el plazo 14 meses (eligiendo reducir plazo). La herramienta de Amortización Anticipada del simulador calcula esto al instante.
Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, la comisión máxima por amortización anticipada en hipotecas variables es del 0,25% los 3 primeros años y 0% a partir del cuarto año.
Bonificaciones bancarias: cuánto puedes negociar
Los bancos ofrecen descuentos sobre el TIN a cambio de contratar productos vinculados. Con todas las bonificaciones activas puedes reducir el tipo entre 0,50 y 0,80 puntos, lo que sobre 200.000 € a 25 años supone un ahorro de hasta 25.000 € en intereses:
| Producto vinculado | Descuento típico sobre TIN |
|---|---|
| Nómina domiciliada | −0,20 a −0,30% |
| Seguro de vida | −0,10 a −0,20% |
| Seguro de hogar | −0,05 a −0,10% |
| Plan de pensiones | −0,05 a −0,10% |
| Tarjeta de crédito activa | −0,05% |
| Alarma del hogar | −0,05% |
Calcula siempre si el coste anual de los seguros y productos vinculados compensa el descuento en el tipo. A veces una hipoteca sin vinculaciones y con tipo algo mayor puede salir más barata en total.
Calculadora inversa: ¿cuánto puedo gastar en vivienda?
Si aún no tienes una vivienda en mente, la calculadora inversa del simulador te da el precio máximo de vivienda que podrías financiar: introduce tus ingresos mensuales netos, los ahorros disponibles y el tipo de interés orientativo, y la herramienta calcula el máximo aplicando la regla del 35% del Banco de España.
¿Listo para ver los números con tu caso real? El simulador aplica el ITP de tu comunidad autónoma, el Euríbor en tiempo real, gestiona bonificaciones y genera el cuadro de amortización completo exportable a PDF y Excel. Gratis y sin registro.
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